Nghị định 43/2014/NĐ-CP có ghi nhận hiệu lực giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước thời hạn 01/7/2014.

Mua bán bất động sản (BĐS) là hoạt động giao dịch có giá trị tài sản lớn, khi thực hiện mua bán cần đáp ứng được những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Trên thực tế thị trường hiện nay có hình thức giao dịch BĐS bằng giấy viết tay. Vậy mua bán BĐS bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không? Nếu có tranh chấp xảy ra thì phải làm gì để đảm bảo quyền và lợi ích của mình?

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng đó không có hiệu lực (trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Trong các quy định của pháp luật đất đai, từ khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực đến hiện tại được thay thế bởi Luật đất đai 2013 thì pháp luật đều có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

Cụ thể, Luật đất đai 1993 quy định, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập tại Uỷ ban nhân dân xã (phường). Tại Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 có quy định chi tiết hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Có thể thấy, pháp luật đất đai có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền của người mua khi mua bán bất động sản.

Trong trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ký hợp đồng bằng hình thức viết tay, không lập, không công chứng tại cơ quan có thẩm quyền thì bên mua có được cấp giấy chứng nhận hay không? Về việc cấp giấy chứng nhận còn tuỳ thuộc vào hợp đồng mua bán có đáp ứng được các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo từng trường hợp hay không. Cụ thể:

Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán và khi thực hiện thủ tục mua bán các bên vi phạm quy định về lập hợp đồng thì bên mua có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trường hợp công nhận giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức cụ thể trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, để có thể được công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất bằng hình thức viết tay cần xác định được thời điểm giao kết hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm ký kết hợp đồng… từ đó mới có căn cứ xác định có được công nhận hợp đồng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Trong trường hợp bên bán đất “lật kèo” không công nhận hoặc không thực hiện giao đất hoặc giữa các bên có tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử đụng đất thì bên mua có quyền khởi kiện đến Toà án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng. Khi tiếp nhận yêu cầu khởi kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan để xác định hiệu lực của hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng, điều kiện công nhận để giải quyết vụ việc.